[로이슈 전용모 기자] 대한법률구조공단은 전세보증금반환보증 미가입 주택 임대차 사건에서 소송대리를 통해 공인중개사의 설명의무 위반에 대한 손해배상 판결을 이끌어냈다고 13일 밝혔다.

임차인 A씨는 공인중개사 B씨와 임대인 측 공인중개사 C씨의 중개로 임대차계약을 체결하는 과정에서 전세보증금반환보증 가입여부를 수차례 문의했다. 이에 대해 공인중개사들은 보증서 등 자료를 확인하지 않은 채, 임대인의 말을 근거로 ‘가입되어 있다’고 설명했고, 해당 내용을 계약서 특약사항으로 기재했다('임대인은 임차인의 전세보증금반환보증을 가입하며 불가 시에 계약금 반환하기로 한다').

A씨는 이를 신뢰해 임차기간 1년, 임대보증금 1억 원의 임대차계약을 체결했다. 그러나 계약 이후 A씨는 해당 주택이 경매에 넘어갈 수 있다는 소문을 접하고 확인한 결과, 실제로는 전세보증금반환보증에 가입되어 있지 않은 사실이 드러났다. 실제 2024. 1. 25. 경매절차가 개시됐다.

이와 관련해 공인중개사들은 중개대상물의 중요사항에 대한 허위 설명으로 의뢰인의 판단을 그르치게 한 점이 인정되어, 각 벌금 100만원의 약식명령을 받았고 그대로 확정됐다. 그럼에도 불구하고 과실을 인정하지 않아, A씨(원고)는 공인중개사들 및 한국공인중개사협회(피고들)를 상대로 손해배상을 청구하고자 대한법률구조공단을 찾았다.

원고는 "피고들은 공동하여 원고에게 8,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 최종 승달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 소송을 제기했다.

이 사건의 쟁점은 공인중개사가 전세보증금반환보증 가입 여부를 확인·설명하지 않은 행위에 과실이 인정되는지 여부였다.

소송과정에서 피고 공인중개사들은 당시 관련 법령에 전세보증금반환보증에 대해 확인·설명의무가 명시적으로 규정되어 있지 않았다는 점을 들어 과실이 없다고 항변했다.

이에 대해 공단은, 공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의, 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히지 않도록 할 주의의무와 설명의무를 부담한다고 주장했다. 특히 A씨가 보증보험 가입 여부를 반복적으로 확인했음에도 임대인의 말만 그대로 전달한 행위는 중대한 주의의무 위반에 해당한다고 했다.

아울러 공단은 공인중개사들이 공인중개사협회와 체결한 공제계약에 따라, 협회 역시 손해배상 책임을 부담한다고 주장했다.

부산지법 민사3단독 최영 판사는 2025년 11월 13일 공단의 주장을 일부 받아들여, 공인중개사들의 선량한 관리자의 주의의무 위반을 인정하여 피고들이 공동으로 A씨에게 6,000만 원(=1억X60%)을 배상할 의무가 있다고 판결했다.

다만 원고도 피고의 말만 믿고 임대차보증금 보증서 등 관련 사항을 확인해보지 않은 과실이 있다며 피고들의 손해배상책임을 60%로 제한했다. 피고 공인중개사들의 이 사건 주택에 관한 임대차보증금 보증가입 사실을 직접 확인하기는 어렵다고 봤다.

재판부는 "피고 공인중개사들은 6,000만 원에 대해 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2024. 12. 13.부터, 피고 협회는 이 사건 소장 부본 송달인로부터 60일이 경과한 날인 2025. 2. 10.부터 이 판결 선고일까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다." 고 원고 일부 승소판결을 선고했다.

부득이한 사유가 없는 한 피고 협회는 공제금의 지급을 청구 받으면 60일 이내에 공제급을 지급할 의무를 지며 60일이 경과한 날부터는 지체 책임을 진다고 보는 것이 타당하다.

이 사건 경매절차에서 이 사건 주택을 포함한 건물전체의 1회 매각기일 최저매각가격 합계는 75억 5200만 원이지만, 원고의 임차권보다 우선하는 건물전체에 관한 근저당권 채권최고액 합계가 44억 4000만 원인 점, 이 사건 경매절차가 두 차례 유찰될 경우 최저매각가격은 1회 최저매각가격의 49%가 되어 그 절반에도 미치지 못해 근저당권자와 그에 우선하는 채권만이 변제를 받을 수 있는 점 등을 고려하면, 임대차보증금 보증에 가입되지 않은 이 사건 주택의 임차인인 원고는 임대차보증금을 회수할 수 있는 방법이 현실적으로 없다고 볼 수 있다.

따라서 피고 공인중개사들과 피고 한국공인중개사협회는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 위 중개행위로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.

이번 소송을 진행한 공단 소속 곽승희 변호사는 “이번 판결은 공인중개사의 위법한 중개행위에 대해 개별 공인중개사 뿐 아니라 당시 관련 법령에 전세보증금반환보증에 대해 확인·설명의무가 명시적으로 규정되어 있지 않았어도 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회에도 책임을 물을 수 있음을 명확히 한 사례”라고 설명했다.

-전세보증금반환보증은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등이 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 보증상품이다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr