[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 오경미)는 2023년 11월 9일 임대차보증금반환 사건 상고심에서, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은, 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니라고 판단해, 이와 달리 판단한 원심판결 중 반소원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(서울중앙지법)에 환송했다(대법원 2023.11.9.선고 2023다257600반소 판결).

원심(서울중앙지방법원 2023. 6. 23. 선고 2022나61993반소 판결)은 이 사건 임대차가 기간만료로 종료된 이후 임차인인 반소원고가 반소피고에게 이 사건 부동산을 인도한 2022. 2. 28.까지 임대차보증금 4,200만 원을 반환받지 못했음에도, 이 사건 부동산의 사용·수익에 따른 부당이득금을 반환할 의무가 있고, 그 기간 동안의 시가에 따른 차임인 월 1306만1000원(전자)이 약정 차임인 월 420만 원(후자)과 현격한 차이가 있다는 이유로 부당이득금의 액수는 전자를 적용해 산정하는 것이 타당하다고 판단했다.

대법원은 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제9조 제2항에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했다.
◇상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 참조). 따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2010다82745 판결 참조).

대법원은 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은, 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니라고 판단했다.

-반소피고는 2020. 7. 12.경 반소원고에게 2021. 10. 31. 자로 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 만료되면 임대차기간을 갱신하지 않을 것이므로 2021. 10. 31.까지 임대차목적물에 대한 원상회복을 완료하고 이 사건 부동산을 인도하여 줄 것을 통지했다.

반소원고는 기재 통지를 받은 후 2021. 8. 23. 반소피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 했다.
반소원고는 2022. 2. 28.경 이 사건 부동산을 반소피고에게 인도했다.

반소원고는 "이 사건 임대차계약은 반소원고가 반소피고에게 이 사건 부동산을 인도한 2022. 2. 28.경 종료되었다. 반소피고는 반소원고로부터 이 사건 부동산을 인도받았으므로 반소원고에게 반소원고로부터 지급받은 임대차보증금 4,200만 원에서 2022. 2.분 차임 462만 원을 공제한 3,780만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다"며 반소피고를 상대로 임대차보증금반환 청구소송을 제기했다.

1심(서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2022가단5123215반소 판결)은 반소피고는 반소원고에게 위 3,616,000원과 이에 대한 반소원고의 이 사건 부동산 인도일 다음 날인 2022. 3. 1.부터 반소피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2022. 9. 30.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 선고했다.

이 사건 임대차계약은 2021. 10. 31. 기간 만료로 종료되었다고 봄이 타당하다. 반소피고에게 임대차 종료일 이후인 2021. 11. 1.부터 이 사건 부동산을 인도한 2022. 2. 28.까지의 이 사건 부동산의 사용수익 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있다.

약정 임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 당초의 약정 임료 상당액이라고 보기는 어렵고, 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 볼 수밖에 없다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결 참조).
이 사건 부동산에 관하여 임차보증금 4,200만 원을 전제로 산정한 2021. 11. 1.부터 2022. 10. 31.까지의 적정 차임은 월 13,061,000원으로, 이는 약정 차임인 월 420만 원과는 현격한 차이(차액 8,861,000원)가 있으므로 임대차계약 종료 이후 반소원고가 반소피고에게 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 동안의 적정 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다고 보인다.

이 사건 부동산에 관하여 2021. 11. 1.부터 2022. 10. 31.까지의 기간 동안 임차보증금 4,200만 원을 전제로 산정한 차임은 월 13,061,000원인 사실이 인정된다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 반소원고는 반소피고에게 2021. 11. 1.부터 2022. 2. 28.까지의 부당이득금으로 52,244,000원(= 13,061,000원 × 4개월)을 지급할 의무가 있는데, 반소피고는 반소원고로부터 13,860,000원을 지급받았은 사실을 자인하고 있으므로, 결국 반소원고가 반소피고에게 지급하여야 할 부당이득금은 38,384,000원(= 52,244,000원 – 13,860,000원)이 되고, 위 임대차보증금 4,200만 원에서 위 부당이득금 38,384,000원을 공제하면 반소피고가 반소원고에게 반환할 임대차보증금은 3,616,000원이 된다.

반소원고는 1심판결 중 반소원고 패소부분의 취소를 구하며 항소했다.

원심은 반소원고의 항소를 기각해 1심판단을 유지했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr