[로이슈 최영록 기자] 지난달 26일 금융위원회가 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했다. 이번 가계부채 관리 방안에는 주요 내용으로 내년 7월 시행 예정이었던 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 규제를 앞당겨 당장 내년 1월부터 시행하겠다는 내용이 담기면서 주택 시장에 적지 않은 파장이 예상된다.

현재는 차주단위 DSR 1단계 규제가 시행 중으로 규제지역 내 6억원 초과 주택의 구입을 위한 주택담보대출을 일으키거나 1억원 초과의 신용대출이 있을 시에 차주단위 DSR 40%가 적용됐다. 그러나 당장 내년부터 시행되는 차주단위 DSR 2단계 규제는 총 대출액이 2억원을 넘을 경우 부동산 규제지역 여부와 상관없이 차주단위 DSR 40%를 적용받게 된다.

차주단위 DSR이란 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다.

일례로 연 소득 4000만원인 A씨가 현재 매년 갚아야할 원리금이 3000만원이라고 가정할 때 A씨의 DSR은 75%다. 하지만 DSR 40% 규제가 시행되면 A씨는 연간 원리금 상환액이 1600만원 이하인 대출만 가능하다.

특히 주택 가격과 상관없이 총 대출액이 2억원을 넘기만 하면 차주단위 DSR 40%가 적용되는 2단계 규제 하에서 연봉 4000만원의 A씨가 6억원의 주택을 구매한다고 할 때 주택담보대출 만기를 최장 30년(3.5%)으로 잡아도 3억원까지만 대출이 된다. 현재 1단계 규제 하에서는 주택담보대출비율 최대 60%에 해당되는 3억6000만원에 신용대출 4000만원을 더하면 약 4억원의 대출을 일으킬 수 있는 것을 감안하면 대출 가능액수가 무려 25% 줄어드는 셈이다.

물론 예외는 있다. 금융위원회는 분양 아파트와 오피스텔의 중도금에는 DSR 규제에서 제외한다고 밝혔는데, 이러한 조치는 큰 효과를 보지 못할 것으로 예상된다. 잔금대출에는 DSR 규제가 적용돼 여력이 없는 수요자의 경우에는 청약에 나설 수 없을 것으로 전망되고 있어서다.

그렇다보니 발등에 불이 떨어진 실수요자들은 연내 분양 단지에 시선을 빠르게 돌리고 있다. 국토교통부가 규제 시행일전까지 입주자모집공고를 낸 단지에 한해서는 입주자모집공고일 당시 규정을 적용해 총 대출액이 2억원을 넘기더라도 차주단위 DSR 2단계의 적용을 받지 않고 입주 시에 잔금대출을 받을 수 있게 했기 때문이다.

한 업계 관계자는 “이번 발표로 내년부터는 분양가가 아무리 저렴해도 잔금대출이 어려워지는 만큼 신중하게 청약에 임할 수밖에 없을 것”이라며 “때문에 새로운 규제가 시행되기 전에 내 집 마련을 서두르려는 수요자들의 발길이 연내 분양시장으로 쏠릴 것”이라고 전망했다.

이에 전국 각지 신규 단지에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 연내 분양시장에는 눈길을 끄는 단지의 공급이 속속 이어질 전망이다.

먼저 지방광역시에서는 아이에스동서(IS동서)가 오는 12월 울산시 울주군 덕하지구 B2블록에 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰 2차’를 분양한다. 지하 2층~지상 33층, 9개동 전용면적 84·99㎡, 총 967세대 규모며, 특히 단지가 조성되는 울산시 울주군은 비규제지역으로 청약자격, 대출제한 등 각종 규제에서 비교적 자유로워 많은 관심이 예상된다.

2기신도시의 분양도 이어진다. 금강주택은 이달 파주운정신도시 A32블록에 ‘GTX 운정역 금강펜테리움 센트럴파크’를 분양한다. 지하 1층~지상 15층, 전용면적 84㎡, 총 778세대 규모다. 2022년 07월 입주를 앞둔 후분양 아파트로 빠르게 입주가 가능하고, 분양가 상한제가 적용돼 우수한 가격경쟁력을 갖춘 것이 특징이다.

제일건설㈜은 11월 동탄2신도시 신주거문화타운 A60블록에서 ‘화성동탄2 제일풍경채 퍼스티어’를 분양한다. 지하 4층~지상 20층, 4개동, 전용면적 101㎡, 총 308세대 규모다. 동탄2신도시 신주거문화타운 첫 분양단지로 GTX-A노선이 예정된 SRT통탄역을 이용하기 수월하다.

이밖에 지방중소도시에서도 분양이 예정돼 있다. 제일건설㈜은 11월 전라북도 익산시에서 지하 2층~지상 27층, 12개동 전용면적 59~107㎡ 1566세대 규모의 ‘익산 제일풍경채 센트럴파크’도 분양할 예정이다.

현대엔지니어링은 11월 전남 무안 남악신도시 오룡지구 42·45블록에서 ‘힐스테이트 오룡’을 분양할 계획이다. 전 세대가 전용면적 84㎡로 지어지며 블록별 세대 수는 42블록 482세대, 45블록 348세대로 총 830세대 규모다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr