[로이슈 진가영 기자] 지난 7월 전·월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과하고, 7월 31일부터 본격 시행되고 있다. 하지만 이와 함께 임대차 3법을 둘러싼 다양한 문제가 부동산 시장에서 속속 등장하고 있다.

임대차 3법은 부동산 시장의 가격 안정과 임차인의 주거 안정 등을 도모하기 위해 마련된 법안으로, 전·월세상한제와 계약갱신청구권, 전·월세신고제 등 세 가지를 골자로 한다. 전·월세상한제와 계약갱신청구권은 곧바로 시행됐지만, 전·월세신고제는 오는 2021년 6월부터 시행 예정이다.

전·월세신고제는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 의해서 임대차 계약이 있고 난 뒤에 임대인과 임차인 쌍방이 임대차 계약의 금액, 기간 등 주요 내용을 관할 관청에 30일 이내 신고하도록 하고, 신고하지 않을 경우 임대인과 임차인 쌍방에게 과태료를 부과하는 제도다.

임대료가 변경되거나 계약이 해지되는 경우에도 30일 이내 신고해야 하며, 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 일방이 신고 거부 시, 또는 공동신고 거부 시 과태료를 부과한다. 거짓 계약을 수사기관에 신고 시 신고포상금을 지급한다.

전·월세상한제는 주택임대차보호법상 차임의 증가나 감액을 요구할 때 그 폭을 제한하는 제도다. 이는 임차인의 주거 안정성을 높이고, 전셋값의 급등을 막기 위한 제도로, 임대인에게 연 5% 이내로만 차임을 올릴 수 있도록 증가의 폭을 제한하는 제도다.

주택임대차보호법 개정의 가장 큰 골자는 계약갱신청구권 제도다. 임차인이 기존 계약과 동일한 조건 혹은 연 5%이내 증가 폭 이내에 임대인에게 계약갱신을 2년 이내 기간에서 한번 더 요구할 수 있는 권리를 명문으로 규정해놓은 것.

임대인 본인이나 직계비속 직계존속 등이 실 거주하려는 목적으로 임차인을 나가게 하는 것 계약갱신청구를 거절할 수 있는 권리도 명문으로 규정돼 있다. 이외에도 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우, 주택의 전부나 일부가 멸실된 경우, 그 외 임차인이 임차인의 의무를 위반한 경우 등 갱신 거절할 수 있다.

법무법인 예현의 송경재 변호사에 따르면 최근 계약갱신청구권을 두고 다양한 문제가 잇따르고 있다. 새 임대인이 지인, 가족 명의를 통해 허위 임대차 계약을 마친 후 기존 임차인을 나가 달라고 하는 상황이 빈번하게 벌어지고 있는 것.

송경재 변호사는 “추후 분쟁이 발생했다 하더라도 임대인, 임차인 모두 임대차 계약서 그리고 갱신 거절이나 갱신 요구 등을 입증할 수 있는 각종 제반 서류들을 준비해서 소송에서 유리한 결론을 도출할 수 있도록 하는 것이 좋다”고 설명했다.

송 변호사는 특히 “임대차 3번 시행 이후, 부동산 시장에서 이를 악용한 다양한 문제들이 속출하고 있다”면서 “전문가의 도움을 받아서 계약에서 일어날 수 있는 각종 문제에 현명하게 대처하시길 바란다”고 조언했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr