[로이슈 진가영 기자] 전세금반환이나 임대보증금반환이 제때 이루어지지 않고 있는 경우 소송을 제기해 승소 판결이나 판결과 동일한 효력을 받은 후 건물과 토지를 함께 경매에 붙여 나오는 낙찰대금을 나누어 받는 방법이 기본적으로 마련이 되어 있다.

하지만 대항력이라는 것을 갖추고 있는지 그리고 전세금반환소송을 하더라도 그것이 유지되는지에 따라서 대응방법이나 결과는 상당한 차이가 발생하기 때문에 그에 대해 꼭 살펴보고 진행을 할 필요가 있다.

우선 대항력취득을 하려면 전세 등기를 하는 방법이 아니면 점유(이사 등)+주민등록(전입신고)을 해야 하고 점유와 전입신고를 통해 취득하는 경우에는 둘 다 완료한 다음 날짜로부터 발생하게 된다.

이와 관련해 법무법인 혜안 명도임대차전담센터는 “자신이나 타인에 의해 소송이 제기된 후, 혹은 집을 담보로 잡고 있는 타인에 의해서 집이 경매되는 경우에 대항력을 취득하지 않은 상태라거나 그것이 유지되지 않는 상태라면 경매 시작과 동시에 자신의 전세권이 소멸되어 버리기 때문에, 전세금반환을 보다 안전하게 받기 위해서는 대항력 유지 여부가 중요할 수밖에 없다.”고 한다.

대항력의 유지 여부는 우선 등기부등본을 보면 알 수 있는데 위에서 살펴본 바와 같이 자신이 대항력취득을 하게 된 날짜보다 앞서서 다른 누군가가 근저당권·저당권·담보가등기·압류·가압류·경매개시등기·전세등기(배당요구를 하는 자만)를 해놓은 상태인데, 단 하나라도 경매 실시가 될 때까지 말소되지 않고 남아있다면 경매 시작과 함께 자신의 전세권은 소멸하게 된다.

반대로 현재 타인의 그러한 권리가 등기되어 있지 않거나 경매 시작 전까지 말소가 된다면 비록 경매 실시가 된다고 하더라도 전액에 해당하는 전세금반환을 받을 때까지는 계속해서 전세권을 주장하며 거주까지 할 수도 있다.

따라서 가능하면 계약을 할 때 등기부등본을 잘 확인하고 타인의 그러한 권리가 남아있다면 위험할 수 있으니 가급적 계약을 피하는 것이 좋다.

또한 이미 계약한 상태에서 전세금반환이 안 되는 상황이라면 건물의 낙찰예정금액과 선 순위 우선변제권자의 존재, 그들의 피담보채권액, 허위의 담보권자나 임차인의 존재 여부 등을 파악해 보아야 한다.

추가적으로는 직접 낙찰을 받는다거나 그러한 등기된 권리를 가진 자들의 피담보채권을 대신 변제하고 전세권을 유지시키는 등의 다양한 방법을 모색해 대응할 필요가 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr