[로이슈 최영록 기자] 지난 4∙15 총선이 여당의 압승으로 마무리되면서 분양시장에 ‘신∙비(신도시·비규제지역)’가 핫 키워드로 떠오르고 있다. 대출 규제, 분양가 상한제, 종합부동산세 강화 등의 규제가 계속될 것으로 예상됨에 따라 규제는 덜하고 생활 인프라는 상대적으로 나은 비규제지역 신도시가 주요 투자처로 지목되고 있는 것이다. 양주 옥정신도시, 파주 운정신도시, 김포 한강신도시, 인천 검단신도시가 대표적이다.
◆ 청약경쟁률 갱신한 검단, 가격 치솟는 비규제지역 신도시

올해 인천 검단신도시에서는 역대 최고 청약경쟁률이 나왔다. 올해 4월 검단신도시 AB12블록에 공급된 ‘검단신도시 우미린 에코뷰’는 270가구 모집에 7346명이 청약해 평균경쟁률 27대 1을 기록했다. 검단신도시 최초의 두 자릿수 경쟁률이다. 이전까지 검단신도시 최고 경쟁률은 올해 1월에 공급된 검단신도시 파라곤 센트럴파크(1122가구)가 기록한 8대 1이었다.

검단신도시 우미린 에코뷰의 청약경쟁률은 기타지역의 ‘신∙비(신도시·비규제지역)’에 대한 높은 관심이 뒷받침했다. 한국감정원 자료에 따르면 총 7346명 중 4079명이 기타지역에서 청약했으며, 기타지역 1순위 당첨자의 최저가점은 53점에 달했다.

부동산 전문가 A씨는 “수도권 신도시(대규모 택지개발지구)에 공급된 검단신도시 우미린 에코뷰는 일반공급물량의 50%를 기타지역 거주자에게 공급했다”며 “여기에 80%를 추천제로 공급해 기타지역 거주자들이 적극적으로 나설 수 있었던 것”이라고 평가했다.

비규제지역 신도시에선 집값도 크게 오르고 있다. 양주 옥정신도시 소형 대장주로 통하는 ‘옥정 센트럴파크 푸르지오’(1862가구) 전용 58㎡는 올해 3월 3억500만원에 거래되며 3억원을 돌파했다. 4월에는 500만원 오른 3억1000만원으로도 손바뀜이 발생했다. 지난해 같은 달 최고가인 2억5300만원 대비 22.5% 올랐다.
◆ 대출규제 풍선효과, 교통망 개선되는 신도시에 먼저 몰린다

비규제지역으로의 청약통장 쏠림은 대출규제의 영향이 크다. 지난 2월에 발표된 2∙20 대책에서는 조정대상지역을 수원 권선∙장안∙영통구 등 지역으로 확대했고, 조정대상지역 내 주택담보인정비율(LTV)도 종전의 60%에서 50%로 줄이는 내용이 포함되었다. 강화된 LTV 규제는 지난 3월 전격적으로 실시됐다.

이런 가운데 비규제지역에서는 LTV와 총부채상환비율(DTI) 기준이 각각 70%, 60%로 유지되고 있다. 유주택자의 경우에도 60%, 50%를 적용한다. 여기에 청약통장 가입기간이 1년이면 1순위 자격이 주어져 청약 문턱이 낮다.

수도권 부동산 규제 강화의 풍선효과는 비규제지역의 신도시에서 먼저 나타나고 있다. 지난해 국토부가 발표한 광역교통비전 2030에 따른 교통호재가 겹치면서 서울 주요지역으로의 접근성이 개선될 것이라는 기대가 반영되고 있는 것이다.

일례로 양주 옥정신도시는 구리~포천고속도로와 7호선 연장, GTX-C 노선 계획이 급물살을 타면서 주목받고 있다. 옥정역(예정)으로 이어지는 7호선 연장선은 2024년 개통 예정이며, 포천까지 이어지는 2단계 사업은 2028년 개통이 예정되어 있다. GTX-C 노선은 예비타당성 조사를 통과했다.
그렇다보니 청약시장에서도 인기를 확인할 수 있다. 제일건설㈜이 양주 옥정신도시 A10-2블록에 분양에 나선 ‘양주 옥정신도시 제일풍경채 레이크시티’는 지난 19일 1순위 청약접수 결과 1053가구(특별공급 제외) 모집에 4032명이 청약에 참여하며 평균 3.84 대 1의 경쟁률을 보였다.

검단신도시 역시 인천지하철 2호선 검단연장사업이 예타 대상에 선정되고, 김포한강선(서울 5호선 검단∙김포연장)이 광역교통망 기본 구상에 반영되면서 ‘미분양 무덤’이라는 오명을 벗은 바 있다.

부동산 전문가 A씨는 “비규제지역의 조건이 매력적이라도 실수요 중심 시장에서 눈 높은 소비자들은 청약 대상을 섬세하게 선별한다”며 “교통호재가 겹치고 있는 2기 신도시로 몰리고 있는 이유다”고 설명했다.

◆ 올해 신∙비 총 1만6226가구 공급, 주목할 만한 단지는

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 수도권 비규제지역에서는 올해 5월부터 총 1만2060가구의 아파트가 공급을 앞두고 있다. 공급물량이 몰린 양주 옥정, 인천 검단, 파주 운정신도시에 시장의 관심이 쏠리고 있는 상황이다.

5월에는 한신공영㈜이 양주 옥정신도시 17-2블록에 ‘양주 옥정신도시 한신더휴’를 공급할 예정이다. 지상 최고 29층, 8개동, 총 767가구 규모로 조성된다. 전용 74~97㎡ 총 9개 타입으로 구성됐다. 옥정신도시 아파트 중에서도 서울 지하철 7호선 연장선 옥정역(예정)과 가장 가까운 입지로 주목을 받고 있다. 옥정6초등학교(예정)를 품은 초품아 단지로 옥정4중학교(예정), 옥정1고등학교(예정)도 가까운 학세권이다.

7월에는 대방건설이 파주 운정신도시 A35, A36, A37블록에 ‘파주운정 대방노블랜드(2차, 3차, 5차)’를 동시에 분양할 계획이다. 전용 60㎡ 이상 총 1104가구 규모다. 산들초등학교와 청암초등학교, 새터중학교(예정)가 가깝고, 산내중학교와 운정고등학교가 도보권에 있다.

하반기에 우미건설이 인천 검단신도시 AA8, AB1블록에서 ‘검단신도시 우미린’을 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 59~84㎡, 총 1234가구로 조성된다. 인천도시철도 1호선 검단연장선 신설역(2024년 개통 예정)을 걸어서 이용할 수 있다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr