[로이슈 진가영 기자] 통상적으로 부동산을 분양 또는 매입하는 과정에서는 관련 약정서를 작성하는 과정에서 ‘계약금’을 지불하고, 중도금 잔금을 지급하여 소유권을 이전하는 방식으로 진행된다. 이는 상가의 경우에도 마찬가지이다. 상가 부동산은 그 가치가 크기 때문에, 일시에 매매 대금을 지급하는 것이 아닌, 순차적으로 대금을 지급하는 경우가 대부분이며, 일시에 대금을 지급하는 경우는 많지 않다.

계약상의 문제가 없는 경우라면 약정한 내용대로 각자가 의무를 이행하면 된다. 그런데, 초기 약정한 사실과는 반대로 상대방을 속여 이행 시 큰 피해가 예상되는 사안이라면, 적극적인 상가계약해지 주장을 토대로 약정의 구속에서 벗어날 수 있어야 한다. 특히 최근과 같이 부동산 시장 전반이 침체된 상황에서 계약상의 중요한 사실을 숨기거나, 허위 과장하여 분양, 매매하는 사례들이 상당히 많은데, 약정 당사자는 관련 사실을 인지하는 즉시 법률상의 청구를 진행할 수 있어야 한다. 만약, 이미 계약상의 대금이 모두 지급을 받고 소유권 또한 이전된 사안이라면, 되돌리기가 더욱 어려워진다.

물론, 계약서상에 명시한 위약금을 지불하는 조건으로, 별다른 법률적인 다툼 없이 계약의 구속에서 벗어날 수도 있다. 하지만, 부동산 거래의 경우, 위약금 액수가 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원에 달하는 경우가 많으며, 이미 중도금이 지급되는 등, 약정이 상당 부분 진행된 사안이라면, 위약금을 지급하는 방식으로 문제를 해결할 수 없다. 이에 사안에 따라서는 약정 상의 문제가 있었다는 사실을 소명해 상가계약해지를 주장해야 한다.

가령, 분양을 통해 신축 상가를 매입하는 과정을 예로 들어보겠다. 매입 과정에서 상가의 가치 하락과 밀접한 연관이 있는 혐오 시설이 들어오는 것이 확정되어 있는데, 해당 사실을 숨기고 분양 약정을 체결했다면 상가계약해지를 주장해볼 수 있다. 그 밖에도 상가 임차인을 구해, 확정된 높은 수익률을 보장하는 것처럼 홍보를 진행했으나, 실제로는 주변 월세 시세에 한참 못 미치는 약정을 체결한 경우에도 상가계약해지 주장해 볼 수 있다.

문제는 상가계약해지를 주장한다고 해서 상대측이 순순히 요구를 들어주지 않는다는 것이며, 그로 인해 소송이 불가피한 사안들이 많다는 것이다. 이런 사안에서는 단순히 분양, 매매 과정에서의 문제가 있었다는 ‘사실’만을 법원에 소명하는 것이 아니라, 이와 같은 사실관계에서의 문제들이 ‘법률상의 해지’ 사유에 해당될 수 있다는 사실 또한 인정을 받아야 한다.

기본적으로 민사 법원은 거래에 책임은 당사자에게 있다고 판단을 하고 있다. 부동산과 같이 큰 재산을 거래하는 과정에서는 당연히 당사자가 관련 문제에 대해 제대로 알아봐야 하며, 또한 그 거래에 대한 손실 또한 본인이 부담해야 한다고 판단하고 있다. 따라서 당사자는 단순히 ‘상대방이 나를 속였다.’라는 식의 주장이 아니라, 충분히 주의하고 있었으나 상대방의 적극적인 기망 행위로 인해 정상적인 의사표시 즉, 판단을 하지 못했다는 사실을 소명 즉, 민법에서 규정하고 있는 ‘사기 취소’의 법리가 자신이 겪고 있는 분쟁에 적용될 수 있다는 사실을 소명해야 한다.

또한, 적극적인 기망행위가 없더라도, 법에서 정한 의무를 상대방이 이행하지 않았다는 사실이 있다는 사실을 소명할 수 있어야 하며, 사안에 따라서는 계약 및 홍보한 내용과 실제 상가 건물에 현저한 차이가 있다는 사실을 입증하는 방식으로 착오 취소가 인정되어야 한다는 식으로 소송의 주장을 구성해야 한다.

다만, 관련 다수의 사건들을 대리해 승소 판결을 이끌어낸 하재섭 변호사는 “이미 계약을 체결한 지 상당한 기간이 도래한 상황이라면, 사실관계를 객관적으로 입증할 수 있는 증거자료를 수집하는 것이 어려울 수 있다.”라고 말하며, 구체적인 사안에 따라서는 정황적인 증거자료를 수집해 상대방의 기망, 착오를 불러일으키려는 의사표시가 있었다는 사실을 입증할 수 있어야 한다고 말했으며, “그 행위의 정도에 따라서는 민사적인 청구뿐만 아니라, 형사 고소를 진행해, 수사기관의 조력을 받아 사실 관계를 재구성하고 상대방들에 대한 처벌이 내려질 수 있도록 노력해야 한다.”라고 말하며, 진정한 분쟁해결을 위해서는 다양한 방면에서 사건에 접근할 수 있어야 한다고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky1977@lawissue.co.kr