[로이슈 전용모 기자] 대구지법 형사4단독 김대현 판사는 2024년 1월 16일 임대차보증금을 반환할 능력 없이 은행 대출금 및 차용금만으로 신축한 6채 빌라(무자본 '갭투자')을 이용해 다수의 피해자들로부터 임대차보증금을 편취(53억5900만 원)해 사기 혐의로 기소된 피고인(40대)에게 징역 6년을 선고했다.
배상신청인들의 신청은 모두 각하했다(소송촉진등에관한특례법 제26조 제1항, 제32조 제1항 제1호 배상신청인이 변론종결 후 배상신청해 부적합하거나 법 제25조 제3항 제3호, 제32조 제1항 제3호, 제2항 피고인의 배상책임 범위가 명백하지 않음).

‘갭투자’ 방식의 투자가 유지되기 위해서는 적어도 토지 매입비, 건물 신축비 및 대출금 이자에 충당될 정도의 차임이 발생하거나 그에 상당한 금액을 보전할 정도로 다가구주택의 가액이 상승하여야만 한다. 금융기관 담보대출금과 임대차보증금의 합계가 다가구주택의 가격을 초과하여 임차인들이 임대차보증금을 돌려받을 수 없는 속칭 ‘깡통전세’가 발생한다.

사실 당시 프라임 빌라 304호를 제외한 임대차보증금과 선순위 근저당권 채권최고액의 합계액은 9억2600만 원으로 이미 프라임 빌라의 시가(9억623만9000원)를 초과한 상태였으며, 피고인은 별다른 재산과 수입 없이 오로지 새로운 임차인으로부터 받는 임대차보증금을 이용하여 대출이자를 지급하고 있었고, 임대차보증금 중 285,000,000원 이상을 B 등에게 투입비와 수익금 명목으로 지급했으므로 피해자의 임대차기간이 종료되더라도 정상적으로 피해자의 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 피고인은 B와 공모해 2016년 12월 23일부터 2022년 10월 25일까지 피해자 26명으로부터 합계 19억6500만 원을 송금받아 편취했다.

또 피고인은 단독으로, 프라임 빌라 외에도 슈프림 빌라, 미라클 빌라, 플라워 빌라, 봄날 빌라, 그레이 빌라 순으로 프라임 빌라와 동일한 방법으로 자기 자금 없이 B, C등이 투입비를 지출해 금융기관 대출을 통해 대지와 그 지상의 건물을 구입한 후 기존 건물을 철거해 신축한 빌라의 신규 임차인에게 지급받은 임대차보증금으로 B 등의 투입비와 수익금을 지금하며 기존 빌라의 임대차보증금 반환에 사용하는 등 속칭 '돌려막기'를 하게 됐다.
사실 당시 슈프림 빌라 202호를 제외한 선순위 임대차보증금 합계액은 1억3000만 원이었고 당시 위 선순위 임대차보증금과 선순위 근저당권 채권최고액의 합계액은 9억7000만 원이었으며 위와 같은 방법으로 2016년 12월 23일부터 2022년 10월 25일까지 피해자 51명으로부터 합계 33억9400만 원을 송금받아 편취했다.

피고인과 변호인은 "이 사건 빌라를 매도하거나 경매절차에서 매각될 경우 그 대금으로 피해자들의 임대차보증금을 반환하는 데는 문제가 없다고 인식하고 있었으므로 편취의 범의가 인정되지 아니한다. 설령 기망행위나 편취의 범의가 인정된다 하더라도 피고인은 C, B에게 이 사건 빌라 소유주 및 임대인 명의만을 빌려준 속칭 ‘바지사장’이어서 기능적 행위지배가 인정되지 아니하므로 공동정범이 아닌 방조범이 성립한다"고 주장했다.

1심 단독재판부는 피고인이 편취의 범의로 피해자들을 기망해 피해자들로부터 임대차보증금을 편취한 사실이 넉넉히 인정된다며 피고인과 변호인의 주장을 받아들이지 않았다.

피고인은 이 사건 각 빌라의 소유자이자 임대인으로서 공인중개사 사무실을 방문하여 피해자들과 직접 계약을 체결했고, 보증금 반환을 걱정하는 피해자들에게 재력을 과시하기도 했다.

토지 구입비 및 건물 공사비에 B, C 등에게 지급하기로 한 수익금을 합한 금액은 빌라의 감정가액과 비슷하거나 오히려 감정가액보다 높았던 반면 은행 대출금은 감정가액의 60~70% 정도밖에 나오지 않았고 피고인에게는 별다른 재산이나 수입도 없어 그 차액은 임차인들로부터 받은 임대차보증금으로 지급할 수밖에 없는 상황이었다. 그래서 피고인은 빌라 준공 이후 가능한 빠르게, 가급적 고액의 전세 위주로 임대를 할 수밖에 없었고 이 경우 부동산시장이나 전세시장 침체 시 비슷한 시기에 다수의 고액 임대차보증금반환의무를 부담하게 되어 임대차보증금 반환이 어려워지는 것은 일반인도 충분히 예상 가능하다.
선순위 임대차보증금 역시 피고인이 공인중개사에게 직접 알려 주어 공인중개사들이 피해자들에게 이를 전달하거나 피고인이 직접 선순위 임대차보증금 확인서를 작성하여 주었고, 피고인 명의 계좌로 임대차보증금을 수령했다. 이렇듯 사기죄를 구성하는 핵심적인 행위를 피고인이 직접 수행한 이상 피고인에게 기능적 행위지배가 없었다는 주장은 받아들이기 어렵다고 봤다.

재판부는 임대차보증금이 대부분 피해자들의 전 재산이거나 피해자들이 능력대비 고액의 전세자금대출을 받아 마련한 것이어서 피고인의 죄질이 매우 좋지 않은 점, 피해금액의 합계가 53억5900만 원에 달하고 그 중 절반이 이상의 피해는 회복되지 못할 것으로 보이는 점(피해자 LH는 전세금반환보증에 가입하여 피해를 회복할 수 있을 것으로 보이나 그 피해가 고스란히 주택도시보증공사에 전가된 것이므로 피고인에게 유리한 정상으로 참작할 수 없다), 피해자들이 피고인의 엄벌을 탄원하는 점 등을 불리한 정상으로 판단했다.

다만, 편취금액 중 상당부분은 B, C 등에게 수익금으로 지급되었고 피고인이 직접 얻은 경제적 이익은 상대적으로 적은 점, 봄날 빌라가 경매절차에서 매각되어 피해자 9명은 배당을 받은 점, 프라임, 슈프림, 미라클, 플라워 빌라에 대한 경매절차도 진행 중이어서 위 경매절차에서 일부 피해자들은 피해금액 전부 또는 일부를 변제받을 수 있을 것으로 보이는 점, 피고인에게 동종 전력은 없는 점 등은 유리한 정상으로 참작했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr