[로이슈 편도욱 기자] 알스퀘어 리서치센터가 오피스, 물류, 주택, 데이터센터 등 주요 부동산 섹터별 전망을 담은 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'를 발표했다고 2일 밝혔다.

보고서는 서울 오피스 시장의 공실률 전반적 상승, 물류센터 공실 개선, 주택 전세 구조의 구조적 위험, 데이터센터의 장기적 공급 부족 등을 주요 내용으로 제시했다.

서울 오피스 시장은 2026년 '수요 둔화'의 영향으로 공실률이 중기적으로 6.5%가량 높아질 가능성이 있다고 전망했다. 특히 신규 공급이 집중된 CBD(도심권역)는 일시적으로 공실률이 두 자릿수까지 높아질 수 있으나, 이는 복합 업무지구로 재정의되는 구조 재편 단계로 평가된다. 강남권(GBD)은 약 6%, 여의도(YBD)는 3% 수준으로 상대적으로 낮은 공실률을 유지할 전망이다. 보고서는 경기 둔화에 따른 고용 증가세 둔화와 임차인의 비용 절감 압력으로 인한 '다운그레이드' 사례 증가를 공실률 상승의 근거로 들었다.

물류센터 시장은 과거 공급 과잉 국면을 지나 조정기로 진입했으며, 2026년 공실률이 완만한 속도로 개선될 것으로 내다봤다. 수도권 기준 2025~2027년 연평균 신규 공급량이 2024년 대비 3분의 1 수준으로 급감할 것으로 예상되기 때문이다. 이 시나리오대로라면 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년 9% 수준까지 낮아질 수 있다. 입지 측면에서는 성남, 용인, 화성 등 경기 남부 지역이 광역 물류의 최적 입지로 분석됐다.

주택 시장에 대해서는 금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없을 경우, 매매가격은 불안정 속 제한적인 등락을 보이며 전세·월세값은 상승 압력을 받을 것으로 전망했다. 국내 임대주택의 85%를 개인이 소유하고 있는 독특한 구조와 월세 대신 거액의 보증금으로 운용되는 전세 제도가 시장 불안을 키우는 구조적 위험 요인으로 지적됐다. 또한 등록임대사업자 제도 개선 지연으로 기업형 임대사업 활성화가 어렵다고 분석했다. 오피스텔은 아파트 규제(10.15 대책)로 매매 시장의 반사효과는 제한적이나, 전월세 시장은 중대형 면적을 중심으로 상승 압력이 나타날 가능성이 있다고 봤다.

데이터센터는 AI와 클라우드 성장으로 장기 성장성은 확실하지만, 단기적으로는 개발 중인 프로젝트의 완공으로 일시적인 공급 과잉이 나타날 수 있다고 분석했다. 중장기적으로는 전력 수급, 인허가, 환경 규제 등으로 공급이 제약받는 구조가 심화될 것으로 예상했다. 특히 전력 수급과 주민 반발이 데이터센터 개발의 최대 제약 요인으로 작용할 것으로 분석됐다.

업체 관계자는 "단기 가격 전망에 휘둘리기보다는 수요 구조와 입지 경쟁력에 기반한 장기 전략을 세울 때"라며 "부동산 시장이 전반적으로 안정성과 수익성이 낮아졌지만, 이는 건전한 시장 성숙 과정이며 내실 있는 운용과 장기적 관점이 필요한 시기"라고 말했다.

편도욱 로이슈 기자 toy1000@hanmail.net