임대주택 삭제, 용적률 인센티브 추가, 사업비 조달 등 불이행
[로이슈 최영록 기자] 대우건설이 서울 서초구 신반포15차 재건축에서 시공자로서의 지위를 박탈당할 위기에 처했다. 시공자 선정 당시 제안했던 ‘장밋빛’ 청사진이 ‘공염불’에 그치자 조합과 조합원들이 반기를 들고 일어선 것이다. 급기야 조합원들이 대우건설과의 계약해지를 요구하는 총회까지 발의한 상태여서 갈등은 극에 달하고 있다.
지난 3일 신반포15차 재건축조합(조합장 김종일)은 현재 사업진행 상황과 향후 추진계획 등을 조합원들에게 전하기 위해 ‘대우건설의 제안사항 이행과 신속한 재건축을 위한 설명회’를 가졌다. 이날 조합은 대우건설과 주고받은 공문을 근거로 주요현안에 대한 문제점을 공개했다. 설명회 자료에 따르면 대우건설은 당시 사업제안서를 통해 내놨던 공약을 제대로 이행하지 못하고 있는 것으로 드러났다.
지난해 9월 시공자로 선정될 당시 대우건설은 ▲임대주택 삭제 ▲용적률 인센티브 추가 확보 ▲안정적인 사업비·이주비 조달 ▲특화설계 비용 부담 등을 강조했지만 결과적으로 실현 불가능하거나 조합에 책임을 떠넘기는 형국이 됐다.
◆임대주택 삭제, 기다리든지 포기하든지…선택은 조합원 ‘몫’
하지만 실현 가능성 역시 제로에 가까울 전망이다. 이제와 대우건설은 임대주택 삭제안에 대해 서울시 등 인허가청의 판단에 따라 가부가 결정되는 사항이라며 발을 뺐다. 더구나 인허가 불가와 사업지연 방지 등을 대비, 임대주택 포함안에 대한 검토를 조합에 요청하기도 했다.
이는 인허가청의 임대주택 삭제 결정이 있을 때까지 무한정 기다리거나 그렇지 않으면 임대주택을 포함한 설계안을 받아들이라는 것으로 읽힌다.
◆용적률 인센티브 추가 확보, 서초구의 ‘불가’ 판정으로 ‘안갯속’
용적률 인센티브 추가 확보를 위해 제안했던 친환경 용적률 완화도 불가능한 상황이다. 대우건설은 친환경 인증을 통해 경쟁사보다 용적률 4.55%를 추가 확보하겠다는 공약을 내세웠다. 이를 두고 당시 경쟁사는 서울시에 확인했는데 불가능한 일이라고 지적한 바 있다.
◆사업비 무이자 대여 불가…추가이주비도 못줘
사업비 지원도 원활하지 못한 것으로 나타났다. 당초 조합은 사업비 1005억원에 대한 금융조건(금리·기간·이자)을 시공사가 제안하도록 했고, 이에 따라 대우건설은 1005억원 한도 내에서 ‘무이자’로 대여하겠다고 제시했다.
그런데 이제와 대우건설은 조합이 PF로 사업비를 조달할 것을 요청하고 있다. 총회 의결을 통해 분양시기가 후분양으로 결정되면서 선분양 때와 다른 자금 흐름이 이뤄져야 한다는 이유에서다.
하지만 이는 이치가 맞지 않다는 지적이다. 대우건설은 입찰 당시부터 ‘후분양제’를 들고 나와 홍보에 열을 올렸다. ‘후분양’은 조합이 원하는 시점에 분양하는 것으로 착공과 동시에 분양하는 ‘선분양’과 비교하면 시공사로서는 공사비 회수가 늦어진다는 부담이 있는 반면 조합원들에게는 ‘골든타임 분양’이 가능하다는 이점이 있다. 당시로서는 파격 조건이었다.
뿐만 아니라 이주대책비에 대해서도 말을 바꿨다. 대우건설은 8·2부동산대책으로 인해 부족한 추가이주비는 담보 범위 내에서 60%(LTV)까지 이주대책비로 조달하고, 이에 대한 금융비용은 무이자 대여하기로 했다. 국토교통부 질의 결과 가능하다는 것이었다.
하지만 현재는 추가이주비 조달 방안이 안갯속이다. 대우건설이 직접 추가이주비를 대여할 수 있는지 관계기관에 질의한 결과 “시공사는 추가이주비를 대여할 수 없다”는 답변을 받았다는 게 이유다.
그렇다보니 조합은 추가이주비, 사업비 등의 지원이 불가능한 것은 아닌지, 또 대우건설의 신용도 저하로 타 건설사보다 높은 금리를 내야하는 것은 아닌지 우려가 크다.
◆특화설계 비용, 조합에 전가…사업계획 차질
대우건설은 특화설계 비용도 당초 약속과 달리 조합에 전가하고 있다. 당초 조합은 입찰참여 안내서를 통해 특화설계 관련 비용을 예정공사비에 포함하도록 명시했고, 지난 2018년도 정기총회에서도 조합은 사업비 예산 중 특화 또는 대안설계 비용은 대우건설이 부담하도록 정했다.
그러나 대우건설은 현재 조합원 요구, 정부정책 등에 따라 대우건설이 제안한 설계안과 다른 설계안으로 설계변경을 추진 중이라고 밝혔다. 또 설계비용 및 각종 용역비용은 조합 부담이 원칙이며 건축설계비 및 기타 외주용역 등은 사업비 대여항목에 포함돼 있다는 입장이다.
다시 말해 조합이 혁신안(특화설계)을 그대로 수용하지 않았기 때문에 설계변경에 따른 각종 비용은 사업주체인 조합이 내야 한다는 것으로 해석된다.
◆조합원들, 약속 불이행한 대우건설 ‘퇴출’ 요구
이처럼 당초 약속했던 제안사항들이 지켜지지 않자 조합원들이 대우건설의 ‘퇴출’을 요구하는 등 상황은 심각한 수준으로 전개되고 있다. 실제로 최근 일부 조합원들은 대우건설과의 계약해지를 요구하는 총회 발의서를 조합에 제출한 것으로 확인됐다.
김종일 조합장은 “당초 제안사항을 지켜줄 것을 대우건설에 수차례 요구했지만 그때마다 대우건설은 어렵다는 답변으로 일관했다”며 “더 이상 사업을 지연시킬 수 없어 우선 대우건설의 제안사항을 제외한 채 건축심의 신청 등을 추진하고 있다”고 설명했다.
이어 “현재 법에서 정한 조합원 1/5 이상 발의로 대우건설과의 계약해지 총회 발의서가 조합에 제출된 상태다”며 “이에 따라 조합은 조합원들의 의사를 반영하기 위해 내부회의를 거쳐 총회일정 등을 수립할 계획이다”고 밝혔다.
이에 대해 대우건설 관계자는 “당초 제안했던 사항들을 이행하기 위해 인·허가청과 풀어가는 과정에서 어려움이 있었다”며 “앞으로도 조합은 물론 인·허가청과의 협의를 계속해 나갈 예정이다”고 해명했다.
최영록 기자 rok@lawissue.co.kr
